Daň z nemovitosti – kompletní průvodce
Daň z nemovitosti – kompletní průvodce
Úvod
Koupili jste nemovitost nebo ji plánujete prodat? Pak se nevyhnete dani z nemovitosti, která je každoročním společníkem všech vlastníků nemovitostí v České republice. Ačkoliv nejde o závratné částky, její nesprávné placení může způsobit zbytečné komplikace a pokuty.
Jako realitní makléř se denně setkávám s klienty, kteří mají o této dani jen mlhavé představy. Proto jsem se rozhodl sepsat tento článek, který vám pomůže zorientovat se v celé problematice – od základních informací přes výpočet daně až po specifické situace při prodeji či koupi nemovitosti.
Co je daň z nemovitosti a proč se platí?
Daň z nemovitých věcí (jak zní její oficiální název) je majetkovou daní, kterou platí vlastníci pozemků, staveb a bytových jednotek. Veškerý výnos z této daně putuje do rozpočtu obce, v níž se nemovitost nachází. Obce tak získávají finanční prostředky na rozvoj infrastruktury, veřejné osvětlení, údržbu zeleně a další služby, které zvyšují hodnotu vašich nemovitostí.
Základní informace o dani z nemovitosti
Daň z nemovitosti se dělí na dvě základní kategorie:
Daň z pozemků
Tato část se vztahuje na pozemky evidované v katastru nemovitostí. Sazba se liší podle druhu pozemku – jinak se zdaňují stavební pozemky, zahrady, lesní půda nebo rybníky.
Daň ze staveb a jednotek
Sem patří zdanění budov, bytů a nebytových prostor. Zde závisí sazba na typu stavby – odlišně se zdaňují obytné domy, rekreační objekty a prostory určené k podnikání.
Kdo je poplatníkem daně?
Obecně platí, že daň platí vlastník nemovitosti. Existují však výjimky, například:
- U staveb/jednotek ve vlastnictví ČR: „poplatníkem daně je organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu“ (§ 8 odst. 2 písm. a)
- U staveb/jednotek ve vlastnictví ČR: „právnická osoba, která má právo užívat tuto stavbu nebo jednotku na základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku České republiky“ (§ 8 odst. 2 písm. b)
- Nájemce nebo pachtýř u pronajaté nebo propachtované jednotky zahrnující nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru, nebo u pronajaté/propachtované stavby, se kterou hospodaří Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv (§ 8 odst. 3)
- U staveb/jednotek ve vlastnictví ČR: „poplatníkem daně je organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu“ (§ 8 odst. 2 písm. a)
- U staveb/jednotek ve vlastnictví ČR: „právnická osoba, která má právo užívat tuto stavbu nebo jednotku na základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku České republiky“ (§ 8 odst. 2 písm. b)
- Nájemce nebo pachtýř u pronajaté nebo propachtované jednotky zahrnující nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru, nebo u pronajaté/propachtované stavby, se kterou hospodaří Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv (§ 8 odst. 3)
Jak se daň z nemovitosti vypočítává
Výpočet daně není složitý, ale je potřeba znát několik důležitých parametrů:
Základ daně
- U pozemků je základem daně většinou výměra v m²
- U staveb a jednotek je to zastavěná plocha v m²
- U některých typů pozemků (zemědělské půdy) se násobí výměra cenou půdy
Sazby daně
Základní sazby jsou stanoveny zákonem. Například:
- Zastavěná plocha a nádvoří: 0,20 Kč/m²
- Stavební pozemky: 2 Kč/m²
- Obytný dům: 2 Kč/m² zastavěné plochy
- Byt: 2 Kč/m² upravené podlahové plochy
Koeficienty
Vypočtená daň se může dále upravit různými koeficienty:
- Koeficient podle velikosti obce (od 1,0 do 4,5)
- Místní koeficient (může být 1,5 až 5) – stanovuje ho sama obec
- Koeficient 1,5 pro vybrané nemovitosti (např. rekreační objekty)
Příklad výpočtu
Pro představu – u bytu o výměře 80 m² v Plzni (koeficient 3,5) bude výpočet vypadat takto:
- Základ daně: 80 m²
- Základní sazba: 2 Kč/m²
- Koeficient obce: 3,5
- Výsledná daň: 80 × 2 × 3,5 = 560 Kč/rok
Daňové přiznání k dani z nemovitosti
Kdy podat daňové přiznání?
Daňové přiznání musíte podat do 31. ledna zdaňovacího období (kalendářního roku). To znamená, že pokud jste v roce 2024 koupili nemovitost, musíte podat přiznání do 31. ledna 2025.
Forma daňového přiznání
Daňové přiznání můžete podat:
- Papírovou formou na předepsaném formuláři
- Elektronicky přes datovou schránku
- Prostřednictvím aplikace Elektronická podání pro finanční správu (EPO)
Co dělat, když nemovitost koupím
Při koupi nemovitosti je důležité myslet na daňové povinnosti:
- Zjistěte si všechny potřebné údaje – výměru, druh pozemku, zastavěnou plochu
- Připravte si kupní smlouvu a aktuální výpis z katastru nemovitostí
- Podejte daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku
- Uhraďte vyměřenou daň ve stanovených termínech
Praktický postup krok za krokem
- Stáhněte si aktuální formulář daňového přiznání z webu Finanční správy
- Vyplňte identifikační údaje a údaje o nemovitosti
- Proveďte výpočet daně a zkontrolujte všechny údaje
- Podejte přiznání a počkejte na vyměření daně
- Zaplaťte daň do termínu splatnosti
Co dělat, když nemovitost prodám
Pokud nemovitost prodáváte, nezapomeňte:
- Daňová povinnost vám jako prodávajícímu zůstává až do konce roku, v němž byl proveden vklad do katastru nemovitostí
- Pro následující rok již daň platí nový majitel
- Pokud jste již daň zaplatili i za období po prodeji, nemůžete žádat o vrácení
Pamatujte: Informace o změně vlastnictví dostává finanční úřad automaticky z katastru nemovitostí, ale nespoléhejte se na to a raději vše zkontrolujte!
Termíny a způsoby platby
Kdy platit daň
- Standardní termín platby je do 31. května daného roku
- Pokud daň přesahuje 5 000 Kč, můžete ji rozdělit do dvou stejných splátek (31. května a 30. listopadu)
- Zemědělci a chovatelé ryb mají specifické termíny (31. srpna a 30. listopadu)
Jak daň zaplatit
Daň můžete uhradit několika způsoby:
- Bankovním převodem
- Poštovní poukázkou (složenkou)
- Prostřednictvím SIPO
- Hotově na pokladně finančního úřadu
Nezapomeňte uvést správný variabilní symbol, jinak platba nemusí být správně přiřazena!
Osvobození od daně z nemovitosti
Některé nemovitosti mohou být od daně osvobozeny. Jde například o:
- Nemovitosti ve vlastnictví státu
- Pozemky a stavby sloužící školám, muzeím, nemocnicím
- Pozemky určené pro veřejnou dopravu
- Pozemky veřejně přístupných parků a sportovišť
Nejčastější chyby a problémy
Při řešení daně z nemovitosti se setkávám s těmito opakovanými chybami:
- Nepodání daňového přiznání po koupi nemovitosti
- Chybné určení výměry nebo zastavěné plochy
- Použití nesprávného místního koeficientu
- Zapomenutí na oznámení změn (přístavba, změna využití)
- Přehlédnutí termínu platby
Změny v daňových povinnostech
Pokud dojde ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně (přestavba, přístavba, změna druhu pozemku), máte povinnost podat dílčí daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku.
Aktuální legislativní změny
Pro rok 2024 došlo k navýšení některých sazeb a koeficientů. Obce získaly větší pravomoc upravovat místní koeficienty. Je proto důležité sledovat vyhlášky vaší obce, které mohou významně ovlivnit výši vaší daně.
Speciální případy a situace
Daň při spoluvlastnictví
Spoluvlastníci si mohou vybrat, zda budou podávat přiznání a platit daň samostatně za svůj podíl, nebo zda jeden z nich bude zastupovat ostatní jako společný zástupce.
Nemovitosti k podnikání
Nemovitosti používané k podnikatelské činnosti mají vyšší sazby daně. Proto je důležité správně určit účel využití nemovitosti v daňovém přiznání.
Užitečné tipy a rady
- Zkontrolujte předepsanou daň – pokud se vám zdá nepřiměřeně vysoká, požádejte finanční úřad o vysvětlení výpočtu ( i úřady dělají chyby)
- Uschovávejte doklady o platbách daně minimálně po dobu 3 let
- Využívejte elektronickou komunikaci s finančním úřadem pro rychlejší a jednodušší vyřízení
Závěr
Daň z nemovitosti může být složitým tématem, zvláště pokud se s ní setkáváte poprvé. Důležité je nezapomenout na termíny – podání přiznání do 31. ledna a platba do 31. května.
Jako realitní makléř se každodenně setkávám s nejrůznějšími situacemi týkajícími se nemovitostí a jejich zdanění. Pokud si nejste jisti jakýmkoliv aspektem daně z nemovitosti, neváhejte se na mě obrátit.
Potřebujete pomoc s prodejem nemovitosti nebo daňovou konzultaci?
Jsem tu pro vás! Jako zkušený realitní makléř z Plzně vám pomohu nejen s prodejem či koupí nemovitosti, ale také se všemi souvisejícími administrativními úkony včetně daňových povinností.
Ať už prodáváte bez realitky nebo hledáte profesionální služby realitního makléře, rád vám poradím, jak celý proces zvládnout co nejefektivněji a jak správně řešit všechny povinnosti při prodeji nemovitosti.
Článek byl naposledy aktualizován dne 2.5. 2025 a odráží aktuální legislativu. Vzhledem k možným změnám zákonů doporučuji vždy ověřit aktuální informace na stránkách Finanční správy ČR.