Nový stavební zákon: Co se mění od 1. 7. 2024 a jak to ovlivní realitní trh

Nový stavební zákon: Co se mění od 1. 7. 2024 a jak to ovlivní realitní trh

Úvod: Proč potřebujeme nový stavební zákon?

Česká republika dlouhodobě trpí jedním z nejpomalejších stavebních řízení v Evropě. Schvalování staveb se často táhne roky, což brzdí výstavbu nových nemovitostí a komplikuje život všem zúčastněným. Právě tento problém by měl vyřešit nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., jehož klíčové části vstoupily v účinnost 1. července 2024.

Hlavním cílem této rozsáhlé reformy je zjednodušit, urychlit a digitalizovat stavební řízení. Pro běžné občany, investory i profesionály v realitním oboru to znamená méně byrokracie, jasnější pravidla a především rychlejší průběh celého procesu. Jak konkrétně tyto změny ovlivní realitní trh a co to znamená pro vás jako potenciálního prodávajícího nebo kupujícího? Pojďme se na to podívat podrobněji.

Digitalizace stavebního řízení

Portál stavebníka – konec obíhání úřadů

Jednou z nejviditelnějších novinek bude zavedení Portálu stavebníka – jednotné digitální platformy, kde budete moci podat veškeré žádosti související se stavebním řízením. Už žádné obíhání úřadů s deskami plnými dokumentů! Vše vyřídíte pohodlně online z domova či kanceláře.

Na portálu bude možné:

• Elektronicky podávat veškeré žádosti a dokumenty
• Sledovat aktuální stav vašeho řízení v reálném čase
• Komunikovat přímo se stavebním úřadem
• Nahlížet do spisu a stahovat potřebná rozhodnutí

Jak digitalizace zrychlí realitní procesy

Pro realitní trh představuje digitalizace obrovskou výhodu. Když budete prodávat nebo kupovat nemovitost, snadno si ověříte, v jakém stavu je stavební řízení. Developeři by měli rychleji získávat potřebná povolení, což by mohlo vést k většímu počtu dostupných nemovitostí na trhu a potenciálně i k příznivějším cenám.

Pro realitní makléře to znamená, že budou moci klientům poskytnout přesnější informace o nemovitostech a efektivněji řešit případné nesrovnalosti v dokumentaci. Celý proces prodeje či koupě nemovitosti by se tak měl výrazně urychlit.

Nová struktura stavebních úřadů

Státní stavební správa – jednotný systém pro všechny

S novým zákonem vzniká také Státní stavební správa jako centrální orgán, který nahradí dosavadní roztříštěný systém. Namísto komunikace s mnoha různými úřady bude stavebník jednat především s jedním místem, což celý proces značně zjednoduší.

Nová struktura zahrnuje:

• Nejvyšší stavební úřad (centrální řídící orgán)
• Krajské stavební úřady (pro složitější stavby)
• Územní pracoviště (pro běžné stavby)

Tato reorganizace by měla odstranit situace, kdy různé úřady vydávaly protichůdná stanoviska nebo se vzájemně přehazovaly odpovědnost. Pro vás jako klienta realitní kanceláře to znamená mnohem přehlednější systém a jasnější pravidla.

Zjednodušené povolování staveb

Jedno řízení místo několika – úspora času i nervů

Klíčovou změnou, kterou nový zákon přináší, je sloučení územního a stavebního řízení do jednoho procesu. Dosud jste museli nejprve získat územní rozhodnutí a teprve poté stavební povolení, což celý proces neúměrně prodlužovalo.

Od července 2024 bude stačit podat jednu žádost a absolvovat jedno řízení. To může zkrátit celý proces o měsíce nebo dokonce roky.

Automatické povolení proti průtahům

Revoluční novinkou je institut automatického povolení – pokud stavební úřad nevydá rozhodnutí ve stanovené lhůtě, stavba bude automaticky povolena. Tento mechanismus má zamezit nekonečným průtahům a motivovat úřady k dodržování zákonných lhůt.

Nový zákon stanovuje následující lhůty:

• 30 dní pro jednoduché stavby
• 60 dní pro složitější projekty

Pro realitní trh to znamená mnohem větší předvídatelnost a jistotu při plánování projektů, což by mělo pozitivně ovlivnit dynamiku celého odvětví.

Kategorizace staveb podle složitosti

Jednoduché stavby s jednodušším procesem

Nový zákon zavádí přehlednou kategorizaci staveb. Do jednoduchých staveb spadají například rodinné domy do určité velikosti, garáže nebo menší hospodářské budovy. Tyto stavby budou procházet zjednodušeným povolovacím procesem s kratšími lhůtami.

Vyhrazené stavby pod přísnějším dohledem

Vyhrazené stavby zahrnují složitější projekty jako velké bytové komplexy, nákupní centra nebo průmyslové objekty. Tyto stavby budou podléhat přísnějšímu posuzování, ale i zde dojde ke zjednodušení procesu oproti současnému stavu.

Drobné stavby bez nutnosti povolení

Výrazným ulehčením pro běžné majitele nemovitostí je rozšíření kategorie staveb, které nevyžadují žádné povolení.

Co můžete stavět bez povolení:

• Zahradní domky do 40 m² zastavěné plochy a výšky do 5 metrů
• Pergoly a přístřešky do stanovených rozměrů
• Bazény do 40 m² plochy
• Skleníky do 40 m² zastavěné plochy
• Oplocení do výšky 2 metrů, které nehraničí s veřejným prostranstvím

Tato změna vám jako majiteli nemovitosti ušetří spoustu času a starostí při realizaci menších projektů. Odpadá byrokratická zátěž a můžete stavět bez čekání na povolení.

Změny pro majitele nemovitostí

Nová pravidla pro rekonstrukce a přestavby

Vlastníci nemovitostí jistě ocení zjednodušení procesů při rekonstrukcích. Mnoho běžných rekonstrukcí bude nově možné provést bez povolení nebo jen na základě jednoduchého ohlášení:

• Vnitřní úpravy nenarušující nosný systém budovy
• Výměna oken a dveří při zachování rozměrů
• Zateplení budov (s určitými omezeními)

Postup při změnách již povolených staveb

Nový zákon významně zjednodušuje i proces změn v již povoleném projektu. Méně významné změny bude možné řešit zjednodušeným postupem, bez nutnosti nového komplexního řízení. To je důležité zejména při koupi rozestavěné nemovitosti, kdy nový majitel často plánuje určité úpravy oproti původnímu záměru.

Dopady na realitní trh

Zrychlení výstavby a větší nabídka nemovitostí

Urychlení a zjednodušení stavebního řízení by mělo podpořit výstavbu nových nemovitostí, což by mohlo zvýšit nabídku na realitním trhu. V dlouhodobém horizontu by to mohlo mít stabilizující vliv na ceny, které v posledních letech strmě rostly i kvůli nedostatečné nabídce.

Pro kupující to znamená větší výběr a potenciálně příznivější ceny, pro prodávající zase rychlejší realizaci projektů s nižšími administrativními náklady.

Změny v dokumentaci při prodeji a koupi nemovitostí

Při prodeji a koupi nemovitostí bude třeba zohlednit nové kategorie staveb a dokumenty, které k nim náleží. U starších staveb může být potřeba posoudit soulad s aktuálními předpisy, což může v některých případech vyžadovat doplnění dokumentace.

Zde se ukazuje nezastupitelná role realitního makléře – pomůže vám zajistit všechny potřebné dokumenty a ověřit, zda nemovitost splňuje aktuální legislativní požadavky, čímž vám ušetří případné budoucí komplikace.

Praktické rady pro klienty realitních kanceláří

Na co se zaměřit při koupi pozemku pro stavbu

Pokud plánujete koupi pozemku za účelem výstavby, je důležité věnovat pozornost několika klíčovým aspektům:

• Ověřte, zda je pozemek v územním plánu určen k zástavbě
• Zjistěte, jaká kategorie staveb je na daném pozemku povolena
• Prověřte dostupnost inženýrských sítí a přístupových cest
• Konzultujte případná omezení vyplývající z polohy pozemku (záplavové oblasti, chráněná území apod.)

Potřebné dokumenty po reformě

Po reformě stavebního zákona budou při koupi a prodeji nemovitostí klíčové následující dokumenty:

• Aktuální výpis z katastru nemovitostí
• Stavební dokumentace odpovídající nové kategorizaci staveb
• Povolení a kolaudační rozhodnutí vydaná příslušným stavebním úřadem
• Dokumentace případných změn oproti původnímu povolení

Jak si ověřit soulad s novými pravidly

Před koupí nemovitosti je vždy důležité ověřit, zda je v souladu s aktuálními předpisy. V případě pochybností doporučuji:

• Nahlédnout do dokumentace v novém digitálním systému stavebního řízení
• Konzultovat stav s odborníkem na stavební právo
• Ověřit, zda všechny části nemovitosti byly řádně povoleny a zkolaudovány
• Zkontrolovat, zda nemovitost neobsahuje „černé stavby“ nebo nelegální přístavby

Závěr: Realitní trh po stavební reformě

Nový stavební zákon představuje významný krok k modernizaci a zefektivnění stavebního řízení v České republice. Digitalizace procesů, zjednodušení postupů a zkrácení lhůt by mělo pozitivně ovlivnit celý realitní trh a přinést výhody jak pro kupující, tak pro prodávající.

Je třeba počítat s tím, že přechodné období může přinést určité komplikace, než si všichni aktéři na nová pravidla zvyknou. Proto je důležité mít po ruce odborníka, který vám celým procesem pomůže projít.

Potřebujete pomoc s prodejem nebo koupí nemovitosti?

Jako zkušený realitní makléř vám rád pomohu zorientovat se v nových pravidlech a provedu vás celým procesem prodeje či koupě nemovitosti i po změnách, které přináší nový stavební zákon. Díky neustálému sledování legislativních změn a aktualizaci odborných znalostí vám mohu poskytnout profesionální služby na nejvyšší úrovni.

Neváhejte mě kontaktovat, pokud plánujete prodej nemovitosti nebo hledáte nový domov. Společně najdeme řešení, které bude přesně odpovídat vašim potřebám a očekáváním.